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内房龙头股的春天来了?

时间:2020-05-19 22:07 来源:正规股票配资www.000000xjs.com 点击:67

另一方面,疫情加速行业集中度的提升,头部公司拥有的品牌、资金实力、运营能力等优势,将帮助其维持不错的增长。从需求端看,前期抑制的房产消费需求有望回补,二季度行业有望重回增长。

首先,随着市场竞争加剧,头部房企品牌存在一定的溢价能力。这种溢价能力包括房子溢价和物业溢价。从目前看,物业服务品牌的重要性正在日益凸显。

从这个角度看,当下内房龙头股的前景,可能比你想象得要好。

另一方面,全国化布局可以抵御区域性的风险。比如,之前海南省突然发布的限购政策,就使得整个海南的地产销售全面冷冻。

但现在不同了。房地产行业正在从增量市场转为存量市场,这意味着与其他行业一样,地产行业会逐渐走向寡头垄断的格局,大开发商将在品牌、资金实力、运营能力和土地储备上碾压对手。

自1月底新冠疫情爆发后,导致全国都需要暂时性隔离,各种商业活动也基本停滞。这对于过往严重依赖线下销售模式的房企,影响尤为严重。具体来说,影响体现在两个方面:

以今年为例,万科最近发行的五年期债券票面利率仅为2.56%,其他头部上市房企发行的债券票面利率普遍也在3%上下。

随着需求端逐渐回暖,叠加供给端行业集中度提高,房地产龙头的日子并没有大家想象得那么难过。从政策上说,尽管房地产行业不会大放松,但局部放松存在一定可能性。

四月虽然全国疫情逐渐得到控制,但在人员流动、商业活动继续受限制的背景下,整个房地产行业的销售数据已经开始回暖。

一方面,政策、疫情的影响,已经在行业公司股价上得到了充分体现。

最后是土地储备。一方面,大房企拿地节奏更为灵活,以万科、碧桂园、融创等头部房企基本都在全国均有布局,在土地储备上,可以利用自己的资金优势,在一些非热点城市、土地价格相对便宜的时候,适当的加大拿地规模,锁定未来成本。

反观中小房企就没这么舒服了。没有销售就没有现金流入,而资金链正是房企的生命线。

经济学家任泽平对中国房地产有过一个著名的论断:长期看人口,中期看土地,短期看金融。

过去二十年,是房地产的黄金时代。在量价齐升的逻辑下,房企们过着人人都能赚钱的好日子。

你大爷还是你大爷!

原因是,服务场景的增加,使物业服务在消费者生活中的重要性不断提升。与中小房企相比,头部房企普遍都有自己的物业公司,比如恒大的金碧物业、万科的万科物业。它们不仅业务规模较大,而且服务较好,已经在市场积累了良好的口碑。

那么,问题来了,头部房企究竟靠什么“抢地盘”呢?

据克而瑞披露的数据显示,2020年4月单月TOP100房企总销售金额为9002.3亿元,同比去年持平,1月至4月销售金额同比下降14.5%,已经较前三个月大幅收窄。

在交付端,由于房地产行业销售在前、结算在后的特点,之前销售的房子在2月、3月没办法交付,因此报表确认的收入会比较难看。

一般来讲,大型的开发商采用高周转模式,如万科和恒大等。一些地方中小开发商采用低周转的囤地模式。原因是高周转模式对开发商的操盘能力、融资能力、管理能力等要求很高,小型开发商能力很难达到。

从这个角度来说,随着疫情结束,头部房企的日子也还算不错。

从销售额看,一季度房地产行业前20家公司的市场占有率都在提升,且越到头部这种集中度提升越明显,头部前三家房企万科、碧桂园、恒大的市场占有率,更是从2019年一季度的11.9%,大幅提高了4.5个百分点至16.4%。

从一季度各家房企披露的数据来看,虽然各家都受到疫情的影响,但头部房企的影响远小于行业平均水平。

从估值看,A股房地产公司市盈率中位数是11倍,如万科这样稳健的龙头企业,也不过7.6倍市盈率;而港股市场,房地产企业的平均市盈率只有5.1倍。

从这个角度上说,在需求永远存在的情况下,以相对较低的价格,买入受益于行业集中度提高的头部公司,可能会带来相对理想的回报。

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而头部前三家房企恒大、万科、碧桂园一季度销售额分别增长21.78%,下滑7.2%、下滑16.4%,销售额总和同比下降仅0.3%。说白了,你大爷还是你大爷。

四月份整个房地产行业的销售数据逐渐回暖,头部前100家房企销售金额已经不再下滑。未来几个月随着疫情的影响进一步消退,前期抑制的房产消费需求有望回补,二季度行业有望重回增长。

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类似的悲观预期,已经充分反映到房企目前的股价。以头部房企万科、保利、碧桂园等为例,股价疫情期间普遍跌幅超过30%,个别小房企股价的跌幅,甚至可以高达50%。

但站在投资人视角,事实远没有市场预期得那么悲观。

TOP3一季度销售额仅降0.3%背后,

内房龙头股,可能比你想象得要好

在中指院根据满意度、续约率、收交率、发展潜力等因素,评出的2019年中国物业服务百强企业榜单中,前几名分别是万科物业、绿城物业、碧桂园物业、保利物业、长城物业、金碧物业。它们都有一个共同点:有一个好“爸爸”。

随着中小房企破产家数增长,房企市场份额也必然进一步集中。

在4月17日中央会议上,“房住不炒”再次被高层重申。但值得注意的是,在此次会议中, “不将房地产作为短期刺激经济的手段”和“因城施策”不再被提及。

也正因为如此,叠加疫情影响,整个房地产股价尤为低迷。万科(SZ:000002)、碧桂园(HK:02007)、融创(HK:01918)等头部房企,一季度股价普遍跌去了30%左右,个别小房企股价已经腰斩。

据统计局数据显示,一季度受疫情影响,房地产行业的销售面积同比下降26.3%,销售额同比下降24.7%。

第三是运营能力,这直接反映在房企周转的快慢。从本质上讲,地产的生意模式就是买地——盖房——卖房,因此周转的快慢直接决定房企的赚钱能力。

集中度提高的逻辑也很简单。具体来说,头部房企的优势可以体现在品牌、资金实力、运营能力和土地储备四个方面。

原标题:内房龙头股的春天来了?

在销售端,因为过往商品房的销售基本都是纯线下,疫情期间线下交易停滞,导致行业销售收入下滑、现金回流大减。

今年年初突如其来的疫情,无疑加速了这个过程。

考虑到市场对房地产行业的悲观已经充分反映到股价上,可能带来了不错买入机会。

上市房企不管规模再小,多少还算好的。没有上市的房企,大都只能指望向金融机构借贷,融资成本更高,抵御风险的能力也就远不如上市的大型房企。

反观排名在前20家后的房地产公司,集中度都在下降。这也意味头部前20家房企,通过挤压其他房企市场份额的方式,弱化了疫情给其带来的不利影响。

由于中小房企融资渠道相对较窄,一部分杠杠较高的小房企,必然会在疫情之中加速破产。从数据看,2020年3月至4月,破产房企数量高达73家,均为地方中小房企,2019年同期这个数据为64家,同比增长14%。

其次是资金实力。简单来说,头部房企拥有更多样的融资渠道和更低的融资成本。

房地产是一个高度分化的行业,不像银行、保险、券商那样同质化经营,周转速度、成本管控、融资能力等都体现了不同的竞争性。

疫情总归是会被消灭的,对房企的影响,也会随着疫情的减缓而逐渐消退。

高周转模式背后,依托于头部房企极强的销售体系。

以这次疫情为例,恒大、碧桂园等头部房企都有自己的线上销售平台,再配合自身强大的品牌宣传体系,它们可以迅速的把线下销售,转移至线上销售,降低疫情对公司的冲击。反观中小开发商就多少显得有些无能为力了。

当前,房地产公司的估值又处于一个历史的低点:A股房地产公司市盈率中位数为11倍,如万科这样稳健的龙头企业,也不过7.6倍市盈率;而港股市场,房地产企业的平均市盈率只有5.1倍。

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但他还有句话没说,那就是“永远都要看政策”。

头部房企靠什么“抢地盘”?

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